¡Descarga el presente documento es una guia de la sociedad especial de activos y más Guías, Proyectos, Investigaciones en PDF de Derecho Civil Patrimonial solo en Docsity!
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 1 de 71 La Sociedad de Activos Especiales S.A.S. – SAE, es una sociedad de economía mixta del orden nacional, autorizada por la ley, de naturaleza única y sometida al régimen de derecho privado, vinculada al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, con personería jurídica, autonomía administrativa, presupuestal y patrimonio propio. De conformidad con el artículo 90 de la Ley 1708 de 2014, el Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO es una cuenta especial sin personería jurídica administrada por la Sociedad de Activos Especiales S.A.S – SAE El artículo 90 de la Ley 1708 de 2014 "Por medio de la cual se expide el Código de Extinción de Dominio" indica que el presidente de la República expedirá, dentro de los doce (12) meses siguientes a la entrada en vigencia de la misma, el reglamento para la administración de los bienes. Modificado en Sesión No. 137 del 26 de julio de 2017 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. El artículo 91 de la Ley 1708 de 2014 Modificado por el art. 22 de la Ley 1849 de 2017 establece las destinaciones específicas de los bienes y recursos a los que se les declare la extinción de dominio, los cuales serán destinados así: en un veinticinco por ciento (25%) a la Rama Judicial, en un veinticinco por ciento (25%) a la Fiscalía General de la Nación, en un diez por ciento (10%) a la Policía Judicial de la Policía Nacional para el fortalecimiento de su función investigativa y el cuarenta por ciento (40%) restante para el Gobierno nacional, quien reglamentará la distribución de este último porcentaje, destinando una parte a infraestructura penitenciaria y carcelaria. El artículo 92 y subsiguientes enuncian los mecanismos bajo los cuales se puede realizar la administración de los bienes del FRISCO. El 4 de noviembre de 2015 el Gobierno Nacional expidió el Decreto 2136, “Por el cual se reglamenta el Capítulo VIII del Título III del Libro III de la Ley 1708 de 2014”. En el Artículo 2.5.5.1.1, del Decreto 2136 de 2014 define la Metodología de Administración como el “Conjunto de procedimientos internos propios para la administración de los Bienes del FRISCO, los cuales serán desarrollados por el Administrador del FRISCO.” Que uno de los objetivos primordiales de la Sociedad de Activos Especiales SAS – SAE es la transparencia en la administración de los bienes. La Metodología de Administración fue presentada y aprobada en sus lineamientos generales en sesión de Junta Directiva No. 114 de 30 de marzo de 2016 y el documento que contiene el desarrollo de la Metodología fue aprobado en Sesión 118 de julio 8 de 2016. De conformidad con lo anteriormente señalado y de acuerdo a lo establecido en la Ley 1708 de enero 14 de 2014 y su Decreto Reglamentario 2136 de noviembre 4 de 2015, la Sociedad de Activos Especiales SAS – SAE, adopta “ La Metodología de Administración de los Bienes del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO ”, que estará contenida en los procedimientos que desarrollan los Macroprocesos y Procesos de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S, y en lo previsto en el presente documento. Modificado en Sesión No. 137 del 26 de julio de 2017 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. Que a través de la Ley 1849 del 19 de Julio de 2017, se modifica y adiciona la Ley 1708 de 2014 “Código de Extinción de Dominio” y se dictan otras disposiciones, resultan modificados los artículos 88, 89, 91, 93 y 110 de la Ley 1708 de 2014, con respecto de la Administración de activos en proceso o con extinción de dominio. De acuerdo con el artículo 22 de la citada Ley El administrador del FRISCO, constituirá una reserva técnica del treinta por ciento ( 30%) con los dineros producto de la enajenación temprana y los recursos que generan los bienes productivos en proceso de extinción de dominio, destinada a cumplir las órdenes judiciales de devolución de los bienes, tanto de los afectados
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 2 de 71 actualmente como de los que se llegaren a afectar en procesos de extinción de dominio. CAPÍTULO 1
1. REGLAS GENERALES DE LA ADMINISTRACIÓN De conformidad con lo definido en el literal f) del Artículo 2.5.5.1.2. del Decreto Reglamentario 2136 de 2015, la “ metodología de Administración ” consiste en el Conjunto de procedimientos internos propios para la administración de los Bienes del FRISCO, los cuales serán desarrollados por el Administrador del FRISCO, que según establece el artículo 90 de la Ley 1708 de 2014, es la Sociedad de Activos Especiales, S.A.S. – SAE-SAS. Modificado en la Sesión 167 del 06 de febrero de 2019 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. Los procedimientos del Sistema Integrado de Gestión adoptado por la Resolución 13 de 2015, que integran la Metodología de administración son los siguientes: Procedimiento Código Procedimiento de promoción y negociación de bienes inmuebles P-DT1- 017 Procedimiento Administración de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles
P-DT1- 018
Procedimiento de chatarrización P-DF1- 037 Procedimiento Comercialización de semovientes P-DF1- 100 Procedimiento de Comercialización de sustancias químicas P-DF1- 104 Procedimiento de Cobro judicial de cartera P-GJ1- 069 Procedimiento de Destinación Provisional de bienes P-DT4- 101 Procedimiento de Registro y Clasificación de Depositarios Provisionales y Liquidadores
P-RR2- 030
Procedimiento de Asignación de Activos a Depositarios Provisionales y Liquidadores
P-RR2- 056
Procedimiento de avalúos de bienes muebles e inmuebles P-DP2- 047 Procedimiento de recepción de activos en sitio P-RR1- 002 Procedimiento de recepción de activos en bodega P-RR1- 003 Procedimiento de registro de activos P-RR1- 004 Procedimiento de preparación para la recepción de activos P-RR1- 005 Procedimiento de Comercialización de bienes muebles P-DF1- 098 Procedimiento Recuperación de cartera de bienes P-DT1- 019 Procedimiento de Valorización comercial de sociedades P-DP2- 041 Procedimiento de Comercialización de sociedades P-DF1- 113 Procedimiento de Evaluación de depositarios P-DT3- 148 Procedimiento de venta masiva (^) P-DF1- 116 Procedimiento de Enajenación temprana de Bienes P-DP2- 134 Procedimiento de venta de activos de sociedades en liquidación (^) P-DF1- 118 Procedimiento de Diagnóstico y análisis de Bienes Inmuebles P-DP1- 042 Procedimiento de Entrega de activos (^) P-DF2- 107
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 4 de 71 Sección 1 1.1. Sobre Recepción de Bienes del FRISCO Además de lo dispuesto en la Sección 1, del Capítulo 2, del Decreto 2136 de 2015, sobre Recepción de Bienes del FRISCO, se cumplirán los siguientes procedimientos del Sistema de Integrado de Gestión de la Sociedad de Activos Especiales, estableciendo los lineamientos para las diligencias en las cuales se entenderán como recibidos aquellos bienes que se hayan materializado efectivamente: a. Procedimientos de preparación para la recepción de activos P-RR1- 005 b. Procedimiento de recepción de activos en sitio P-RR1- 002 c. Procedimiento de recepción de activos en bodega P-RR1- 003 d. Procedimiento de registro de activos P-RR1- 004 e. Procedimiento de Saneamiento Administrativo y Jurídico de bienes Muebles P-DP 2 - 053 f. Para el caso de sociedades, acciones, cuotas partes o derechos de una sociedad o persona jurídica y establecimientos de comercio, se cumplirá el Procedimiento Identificación de Bienes Sociales y de Establecimientos de Comercio P-DP1- 132, determinando las acciones necesarias para identificar activos sociales no materializados en la diligencia de Recepción. En los casos de recepción de sociedades y de bienes inmuebles en los que el Gerente Regional identifique la necesidad de atender la recepción de activos a través de depositarios en virtud de la complejidad en su administración u otras razones que imposibiliten la atención directa de la diligencia por parte del personal de SAE, dicho depositario se seleccionará por medio de asignación automática. Luego de la ejecución de dicha diligencia se evaluará la ratificación del depositario seleccionado. En los casos en los que no se cuente con un depositario idóneo para los bienes Muebles objetos de administración se podrá contratar la custodia de los bienes de tal manera que se garantice su adecuada administración. En el evento que por orden judicial le sean asignados a la Sociedad de Activos Especiales bienes cuyo origen no corresponda a medidas cautelares en el marco de un proceso de extinción de dominio, será deber del área competente de su administración al interior de la entidad informar a la autoridad competente que ordena la medida así como a la Fiscalía General de la Nación la ocurrencia del hecho a efectos que los bienes sean formalmente asignados al fondo de bienes de la Fiscalía General de la Nación. Sección 2 1.2 Sobre recepción y administración de dineros y divisas De conformidad con lo establecido en los artículos 91 de la Ley 1708 de 2015, 109 y 152 de la Ley 1753 de 2015 se cumplirán los siguientes procedimientos del Sistema de Integrado de Gestión de la Sociedad de Activos Especiales: Procedimiento de Registro de Custodia de Dineros P-RR1- 127 Procedimiento Monetización de Divisas y Dolarización P-DF2- 091 De conformidad con el artículo 152 del Ley 1753 de 2014 – Plan Nacional de Desarrollo, todas las custodias de oro plata, platino y divisas que se encuentren dentro del proceso de extinción de dominio, se pondrán a disposición de la Sociedad de Activos Especiales según corresponda para su administración en los términos de ley. La Sociedad de Activos Especiales SAS – SAE constituirá con el Banco de la Republica la custodia de estos activos. Para el caso de divisas su administración se realizará de acuerdo al convenio que celebre para tal fin el Banco de la Republica o con los intermediarios del mercado cambiario autorizados con miras a su enajenación.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 5 de 71 1.2.1 Divisas A continuación, se señalan los lineamientos que deberán ser aplicados a fin de llevar a cabo la dolarización, monetización, venta divisas y operaciones en moneda nacional y extranjera sometidas a medida cautelar en procesos de extinción de dominio o una vez declarada la extinción del derecho de dominio: a. A través del Banco de la República sólo se realiza operaciones de dolarización y monetización para divisas dólares de los Estados Unidos de América (USD) y Euros (EUR). b. Las divisas objeto de monetización y/o dolarización a través del Banco de la República y con profesionales del mercado cambiario, corresponden únicamente a aquellas sobre las que se encuentre en firme sentencia de extinción del derecho de dominio. c. Cuando las divisas en dólares de los Estados Unidos de América (USD) y en Euros (EUR) se encuentren contaminadas o mutiladas deberán ser enviados y sometidos a la verificación del Banco Central emisor de la divisa y se acogerá la recomendación emitida por dicha Entidad Financiera. d. SAE SAS podrá acudir a realizar la operación de venta a través de los intermediarios del mercado cambiario en los siguientes eventos:
- Cuando se trate de Divisas dólares de los Estados Unidos de América (USD) y Euros (EUR) y que luego del análisis costo-beneficio, sea más alto que realizar la operación con los intermediarios.
- Divisas diferentes a dólares de los Estados Unidos de América (USD) y Euros (EUR). Si las divisas se encuentran bajo custodia del Banco de la República, la persona autorizada debe solicitar por escrito una cita a dicha Entidad para efectuar la cancelación del comprobante o título de depósito en custodia a fin de proceder al retiro de las divisas objeto de la operación. En dicha comunicación se hará constar los nombres, apellidos, cargos y documentos de identidad de los funcionarios designados para llevar a cabo esta diligencia, así como los datos relacionados con el número y fecha de los comprobantes de depósito en custodia materia de la cancelación, cuyos originales serán presentados con la firma del funcionario competente, en desarrollo de la diligencia de cancelación que sea programada. En la misma comunicación, cuando sea del caso, se podrá solicitar la constitución de un nuevo comprobante de depósito en custodia a favor del Administrador del FRISCO. Para el evento de que se tramite la operación de dolarización, monetización o venta sobre divisas que se encuentren ubicadas en diferentes sedes del Banco de la República a nivel nacional, la Gerencia de Bienes Muebles solicitará la remisión de los comprobantes de depósito en custodia con los respectivos bienes para la ciudad de Bogotá a fin de consolidar en un solo proceso la operación mencionada. Si las divisas se encuentran bajo la custodia directa del administrador del FRISCO, se llevará a cabo la diligencia, dejando constancia de la misma a través de acta suscrita por las partes. En los casos que se realicen las operaciones a través de los intermediarios del mercado cambiario, además de cumplir los requisitos previstos en el procedimiento, han de tenerse en cuenta los siguientes lineamientos: a. Establecer las mejores condiciones de mercado y de tasa de conversión ofrecidas para el día de la venta por parte de los intermediarios del mercado cambiario. Esta labor se realizará a través de la Gerencia de Muebles, evaluando, entre otros factores los siguientes:
- Posibilidad o no de efectuar una única venta de divisas a un mismo intermediario, sin tener que fraccionar las operaciones o celebrar varias ventas sucesivas de divisas hasta cubrir el monto total ofertado.
- Posibilidad o no de vender a un intermediario billetes de escasa circulación, ya sea por su denominación o porque se encuentren deteriorados, manchados o con desperfectos.
- Exigencia o no de cobros adicionales que se carguen a la operación por parte de los intermediarios del mercado cambiario a los que se les haya ofrecido en venta las divisas correspondientes.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 7 de 71 Los contratos para el avalúo de los bienes deberán estipular de manera expresa la responsabilidad solidaria a cargo del promotor y/o entidad pública con quien se contrate el avalúo, por cualquier tipo de reclamación administrativa, judicial o extrajudicial que se pueda presentar con ocasión del avalúo. También deberá constar en el respectivo contrato las reglas para solicitar la revisión de tales avalúos. Se exceptúan de los porcentajes de destinación, los predios rurales, los cuales una vez cumplidas las destinaciones previstas en el numeral 1.1.1 del acuerdo final para la terminación del conflicto y la construcción de una paz estable y duradera, y agotado lo allí ordenado, deberán ser objeto de enajenación temprana de conformidad con el artículo 93 de la ley 1708 de 2014, recursos que en todo caso serán entregados en su totalidad al Gobierno nacional, para ser destinados a los programas de generación de acceso a tierra administrados por el Gobierno nacional. En cuanto a los predios rurales con sentencia de Extinción de Dominio en Firme y Ejecutoriada a favor del estado, y dando cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 2.14.17.1, 2.14.17.2 y 2.14.17.3 del Decreto 1071 del 2015, antes Decreto 698 del 13 de abril de 2013, mediante los cuales se reglamenta la Trasferencia de bienes inmuebles con declaratoria de Extinción del Derecho de Dominio a la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Despojadas o Agencia Nacional de Tierras, dentro de los 5 primeros días de cada mes, se remite a dicha entidad una base que contiene los predios rurales Extintos con el fin que la ANT indique cuales predios tienen vocación Reparadora, una vez se reciba respuesta de dicha entidad, los inmuebles que no tengan dicha vocación se incluyen en un proceso de comercialización con el fin de generar recursos para la Nación. Sección 3 2.3 Enajenación de Activos y Determinación del Precio Base de Venta Para la enajenación de activos, según lo establecido en el artículo 2.5.5.3.1.6. del Decreto 2136 de 2015, se cumplirán los siguientes procedimientos: a. Procedimientos Comercialización de Semovientes P-DF1- 100 b. Comercialización de Sustancias P-DF1- 104 c. Comercialización de Bienes Muebles P-DF1- 098 d. Procedimiento de venta masiva P-DF1- 116 e. Enajenación temprana de Bienes P-DF1- 134 f. Diagnóstico y análisis de Bienes Muebles P-DP1- 043 g. Comercialización de sociedades P-DF1- 113 h. Identificación de Bienes Inmuebles a Comercializar P-DP2- 071 i. Comercialización de inmuebles P-DF1- 108 Para enajenación de activos se establecerán los requisitos del comprador, las disposiciones para publicación de los bienes a enajenar en la página web, y procurando la libre concurrencia de participantes y generando procesos de enajenación transparentes, eficaces y bajo una selección oportuna. 2.3.1 Precio Base de Venta La determinación del precio base de venta (PBV) se basa en las variables definidas en el artículo 2.5.5.3.1.5. del Decreto 2136 de 2015:
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 8 de 71 Tipologías de Comercialización Avaluó Comercial Ingresos Gastos y costos Tiempo de comercialización Estado y costos de saneamiento (S) Muebles Semovientes^ X^ X^ X^ X^ X Sustancias Químicas X X X X Motonaves, medios de transporte, obras de arte
X X X X X
Inmuebles X X X X X Sociedades NO APLICA ESTE PROCEDIMIENTO Venta masiva MODELO DE VALORACION SEGÚN POLITICAS COMERCIALES Donde las variables a tener en cuenta para la comercialización de bienes Muebles e Inmuebles son: Modificado en Sesión No. 137 del 26 de julio de 2017 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. Avalúo comercial: Corresponde al valor del mercado del bien según sus características. Es decir, el valor comercial dado a un bien por persona natural o jurídica especializada inscrita en el registro de autorregulación de evaluadores, de conformidad con la reglamentación vigente o calculada según metodología aprobada por la SAE.
- Los bienes objeto de enajenación deberán contar con el avalúo comercial, el cual tendrá una vigencia de 3 años y se actualizará anualmente con el reajuste anual adoptado por el Gobierno nacional. En el evento en que existan circunstancias ajenas al Administrador del FRISCO que impidan el acceso al inmueble, podrá efectuarse el avalúo teniendo en cuenta los precios de referencia del mercado. Ingresos: Se entiende como ingreso a la productividad generada por el activo a comercializar, generalmente corresponde al valor del canon de arrendamiento, su valorización, peso adquirido en el caso de semovientes etc. Costos y Gastos: Corresponden a los diferentes pagos en los cuales se incurre por la administración del bien. En caso de bienes muebles corresponde a la depreciación del mismo, el bodegaje, gastos de administración, costos de manutención, Reparaciones - Obras - Mantenimientos, seguros, servicios públicos y la carga impositiva anual que recae sobre los mismos entre otros. Tiempo de comercialización : Es el tiempo estimado para la comercialización efectiva del bien, según estadísticas contenidas en revistas y páginas especializadas en el tema y/o estadísticas propias de comercialización de la SAE o CISA. La definición del tiempo de comercialización será definida por la Gerencia Comercial y aprobada en Comité Comercial. Tasa de descuento (TD): Es el resultado del análisis de las características administrativas del bien a comercializar. Partiendo de este se determina una tasa a descontar sobre el valor comercial del activo. Factor de descuento (FD): El factor de descuento corresponde a la rentabilidad generada por un activo durante un periodo determinado de tiempo. Su aplicación es similar a la del Valor Presente Neto (VPN) y busca determinar el descuento que se puede aplicar a un activo de difícil comercialización. Este descuento se debe realizar basados en la pérdida del poder adquisitivo del dinero, o por devaluación del tipo de cambio respecto a monedas extranjeras. De igual forma por el incremento de los bienes locales (inflación). El precio base mínimo de venta se determinará aplicando las fórmulas que se adopten mediante acto administrativo, previa aprobación de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales, S.A.S. – SAE SAS.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 10 de 71 Para todos los activos que se enmarquen dentro de las causales anteriormente descritas serán presentados al Comité que trata el artículo 24 de la ley 1849 de 2017, conformado por un representante de la Presidencia de la República, un representante del Ministerio de Hacienda y Crédito Público y un representante del Ministerio de Justicia y del Derecho y la Sociedad de Activos Especiales SAS en su calidad de Secretaría Técnica, para su autorización de venta. Siendo la primera instancia de realización de los análisis necesarios el comité técnico de nivel central y así sustentar la enajenación frente al comité mencionado, alineando las condiciones de la enajenación con los principios de igualdad, moralidad, eficacia, económica, celeridad, imparcialidad y publicidad, descritos por la Constitución Política de Colombia en el artículo 209. Los mecanismos de enajenación serán subasta pública o sobre cerrado, directamente o a través de terceros, para ello se deberán seguir los siguientes procedimientos: a. P-DP2-134 Procedimiento para la enajenación temprana de Bienes b. P-DP2- 175 Procedimiento Enajenación Temprana de Bienes Muebles c. P-DP2- 183 Procedimiento Enajenación Temprana de Sociedades Sección 6 2.6 Mecanismos para la Enajenación De conformidad con los artículos 2.5.5.3.2.1., 2.5.5.3.2.2., 2.5.5.3.2.3., 2.5.5.3.2.4., 2.5.5.3.2.5., 2.5.5.3.2.6., 2.5.5.3.2.7. del Decreto 2136 de 2015, se enajenarán los bienes del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO a través de los mecanismos de: a. Venta en sobre cerrado; b. Subasta pública, presencial o electrónica; y c. Venta directa a entidades públicas. Dichos mecanismos serán utilizados para enajenar bienes inmuebles, muebles, sociedades, acciones, derechos, cuotas o partes de interés social o establecimientos de comercio, cumpliendo previamente con el saneamiento jurídico y administrativo que corresponda. Todos los activos extintos, serán objeto de comercialización prioritariamente, sin perjuicio de la posibilidad de que sea objeto de arrendamiento y/o explotación económica, buscando la generación de ingresos para el auto sostenimiento y de ser posible rentabilidad de los mismos. En los eventos que la comercialización de activos se adelante a través de una entidad pública cuyo objeto permita la ejecución de dicho proceso de promoción y venta de activos, los mecanismos de enajenación corresponderán a los que dicha entidad aplique para la venta de sus bienes. Sección 7 2.7 Enajenaciones Especiales De conformidad con los artículos 2.5.5.3.3.2. y 2.5.5.3.3.5. del Decreto 2136 de 2015, para las enajenaciones especiales de los activos del FRISCO se cumplirán con los siguientes procedimientos: a. Procedimiento de venta de activos de sociedades la liquidación P-DF1- 118 b. Comercialización de Sustancias Químicas P-DF1- 104 c. Dación en pago o cruce de cuentas P-DF2- 142 d. Ventas directas P-DF1- 143 e. Enajenación de bienes en Común y Proindiviso P-DF1- 140
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 11 de 71 Cuando el Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha Contra el Crimen Organizado – FRISCO sea titular del cien por ciento del capital social de una sociedad en liquidación, la comercialización de sus activos se realizará por parte del liquidador siguiendo los lineamientos definidos por la Sociedad de Activos Especiales SAS. En caso de declararse la extinción de dominio sobre derechos, valores parciales, o que en la misma se reconozca sobre el activo derechos parciales a favor de un tercero de buena fe, la Sociedad de Activos Especiales ofrecerá en primer término a dicho tercero el bien objeto de extinción, indicando el avalúo comercial del bien, además de comunicar la advertencia de que si no se recibe una respuesta dentro del mes siguiente a la fecha de remisión de la oferta, se entenderá que no existe interés en dicha forma de pago, en cuyo caso se procederá a la venta con los diferentes formas de enajenación. Cuando se declare la extinción de dominio de un activo en común y proindiviso, la Sociedad de Activos Especiales en cumplimiento al Código Civil ofrecerá en primera instancia los bienes a los comuneros, en caso de no existir interés por parte de los mismos se procederá a realizar la venta directa de las cuotas partes de los bienes en extinción de dominio. En los eventos en los que se solicite la compra de un inmueble dentro de un proceso de expropiación, la Sociedad de Activos Especiales procederá a analizar su procedencia permitiendo el beneficio del interés colectivo. Para los casos en que la entidad territorial, gubernamental o municipal tenga interés en adquirir un activo del FRISCO, se propenderá por determinar el valor de los pasivos de los activos del FRISCO en su jurisdicción para negociar el cruce de cuentas correspondiente. La Sociedad de Activos Especiales dentro del proceso de alistamiento para venta identificará los activos que tienen deudas superiores al valor del avaluó comercial y la procederá a negociar con la entidad responsable de la deuda la dación en pago. El administrador del FRISCO podrá agrupar un lote de bienes para su venta masiva siguiendo las formas de enajenación establecidas en la sección (1) uno del presente capitulo, para dicho evento el precio base de venta corresponderá a la fórmula que para tal efecto determine el administrador del FRISCO. CAPÍTULO 3
3. CONTRATACIÓN Sección 1 3.1 Generalidades De conformidad con el artículo 94 de la ley 1708 de 2014 y Artículo 2.5.5.4.1. del Decreto 2136 de 2015 el régimen jurídico de los contratos que se celebren con cargo al Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO, será de derecho privado con sujeción a los principios de la función pública. Con el fin de garantizar que los bienes sean o continúen siendo productivos y generadores de empleo y evitar que su conservación y custodia genere erogaciones para el presupuesto público, en el estudio de oportunidad y conveniencia de los contratos se deberá dejar constancia de la evaluación de este hecho, siguiendo los siguientes procedimientos: a. Procedimiento de promoción y negociación de bienes inmuebles P-DT1- 017 b. Procedimiento de Administración de Contratos de Arrendamiento de Bienes Inmuebles P-DP2- 018 c. Procedimiento de Administración Directa de Muebles P-DT1- 126
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 13 de 71 Modificado en Sesión No. 137 del 26 de julio de 2017 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S.
- Los estimados de renta para inmuebles urbanos serán elaborados por las gerencias regionales o por los depositarios provisionales en un periodo máximo de diez (10) contados a partir de su solicitud, los mismos serán aprobados por las gerencias regionales si el monto es inferior a un valor de $2.000.000 y por la Gerencia Técnica cuando sea superado dicho valor. Para inmuebles rurales y demás tipologías de activos se elaborarán y/o aprobarán en un máximo de quince (15) días por parte de las Gerencias Regionales. Cuando el depositario provisional elabore los estimados de renta, deberá ajustarse a la metodología suministrada por la Sociedad de Activos Especiales SAS – SAE y deberán ser aprobados por las instancias establecidas en un término no superior a tres (3) días, sin perjuicio de extender el plazo en los casos en los que el volumen de solicitudes exceda la carga de la Sociedad de Activos Especiales para tramitarlos, casos en los cuales se informará al depositario el tiempo que requerido para la aprobación de los estimados
- Se efectuará la publicación de los activos disponibles para arriendo en la página web de la Sociedad de Activos Especiales SAS – SAE, del depositario, promotor o mandatario, quienes, además, podrán hacer la promoción de los activos asignados por los medios pertinentes. Tratándose de la celebración de contratos sobre activos solicitados por Entidades Públicas podrá prescindirse de esta publicación.
- Recibida una propuesta se mantendrá publicado el Activo por un periodo de cinco (5) días hábiles más, plazo en el cual se recibirán propuestas sobre el mismo bien.
- Las propuestas recibidas serán revisadas por el Depositario Provisional o la Gerencia Regional, según sea el caso, para determinar el cumplimiento de los requisitos mínimos para suscribir un contrato de arrendamiento establecidos en el presente documento.
- Podrá pedirse, por una única vez, la subsanación, aclaración o ajuste de los documentos y/o requisitos de las propuestas recibidas.
- El interesado deberá anexar a la solicitud la pre aprobación de póliza de seguros o fianza que garantice el pago del canon, expedida por una compañía de seguros legalmente establecida en Colombia y vigilada por la Superintendencia Financiera en el caso de las compañías aseguradoras y por la Superintendencia de Sociedades en el caso de las compañías Afianzadoras. En el caso de Entidades Públicas será suficiente con el certificado de disponibilidad presupuestal o su equivalente y la certificación de la aprobación de vigencias futuras si a ello hubiere lugar.
- Con fundamento en los documentos aportados por el interesado, el Depositario provisional o la Gerencia Regional realizará el análisis del cliente de acuerdo a los criterios definidos en el procedimiento.
- En los casos que se requiera previa aprobación de SAE, la solicitud será remitida a la Gerencia Regional de SAE, quien verificará el cumplimiento del procedimiento y los requisitos para suscribir el contrato.
- La Gerencia Regional presentará ante el Comité de Negocios del Nivel Central de SAE el formato F-DTI-038 con los documentos de soporte del mismo.
- Dentro de los (5) cinco días hábiles siguientes al recibo de la solicitud de arrendamiento SAE SAS, dará respuesta de la aprobación del negocio efectuada por la Gerencia Regional o el Depositario Provisional.
- Aprobado el negocio por parte de SAE SAS, el depositario provisional o la Gerencia Regional procederá a suscribir el contrato de conformidad con la minuta aprobada por la Gerencia de Contratos, igualmente velará porque no se omitan los requisitos y trámites establecidos o la constitución de las garantías exigidas al arrendatario. 3.2.2 Requisitos específicos para activos Muebles
- En primer lugar, deberá verificar los bienes muebles (medios de transporte) publicados en la página web de SAE SAS.
- Se deberá solicitar a la Sociedad de Activos Especiales, el permiso de inspección y peritaje de los bienes muebles (medios de transporte).
- Los valores del canon de arrendamiento serán establecidos por SAE SAS, de acuerdo con las condiciones del mercado y el estado físico del mismo y son los publicados en las fichas que se encuentran en la página web de SAE.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 14 de 71
- Una vez realizada la inspección, se deberá remitir junto con el formato de solicitud de arrendamiento para bienes muebles, la propuesta formal en la que se deberá tener en cuenta el estado físico, la inversión para la puesta en funcionamiento del bien y el valor a amortizar del canon de arrendamiento mes a mes y cuánto plazo se debe dar al contrato de arrendamiento. Estos gastos de reparación estarán a cargo del oferente-arrendatario, para lo cual se deberán presentar 3 cotizaciones a la SAE SAS, con el fin de ser aprobadas para la recuperación de los bienes, así como la tabla de amortización con cargo al canon del bien.
- Se debe diligenciar la Solicitud de arrendamiento por cada bien objeto de arrendamiento, adjuntando los documentos que se solicitan, según corresponda.
- Adjuntar adicionalmente el certificado de carencia de informes por tráfico de estupefacientes emitido por el Ministerio de Justicia, en el evento que aplique. 3.2.3 Contratos de Arrendamiento de bienes en Depósito Provisional Para los bienes que se encuentren bajo este mecanismo de administración, el depositario en nombre de SAE podrá suscribir los contratos de arriendo de los activos que se encuentren bajo su administración, aclarando que lo hace como depositario, designado mediante acto administrativo expedido por SAE SAS, en su condición de administrador del FRISCO. Los contratos de arriendo de inmuebles que se suscriban hasta por el plazo de un año y cuyo valor no exceda 80 SMMLV, podrán ser suscritos por el depositario sin la aprobación previa de SAE, siempre y cuando se cumpla con las exigencias establecidas, entre las cuales se encuentra que el valor del canon de arrendamiento esté acorde con el estimado de renta reportado por SAE o elaborado por el depositario y aprobado por SAE, se suscriban utilizando la minuta modelo y el arrendatario cumpla con los requisitos y las garantías establecidos en el presente documento. Si el depositario celebrare un contrato de arriendo sin observar las condiciones expuestas, será responsable ante SAE por los perjuicios que cause el arrendatario y también deberá ser responsable por el detrimento patrimonial que cause al Estado por arrendar sin estimado o con un estimado inferior al real. No se podrá aprobar la cesión de los contratos de arrendamiento sin previa autorización de la Sociedad de Activos Especiales previa verificación del cumplimiento de los requisitos establecidos para la celebración de los contratos de arrendamiento. Para el caso de los bienes muebles no se podrán suscribir contratos de arrendamiento, ni cesión la cesión de los mismos sin previa autorización de la Sociedad de Activos Especiales, conforme con las competencias establecidas a nivel regional o central. 3.2.4 Término del Contrato de Arrendamiento y/o Explotación Económica Modificado en Sesión No. 1 5 7 del 28 de julio de 201 8 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. El término de los Contratos de arriendo en Bienes Urbanos para vivienda como principio inicial serán suscritos al término de un año, cuando por solicitud del oferente o las condiciones del contrato se ameriten términos diferentes a un año, serán sometidos a consideración del comité de acuerdo a la competencia de la cuantía; para bienes urbanos comerciales, su duración dependerá de la solicitud del cliente en función de las inversiones que requiera el mismo y aprobado en Comité de Negocios Nivel Central. En los casos de Bienes Rurales el plazo del contrato de explotación económica será determinado de conformidad con los parámetros establecidos en el documento denominado “Criterios técnicos para arrendamiento de predios rurales” (Anexo N° 1) y el análisis de la conveniencia del negocio. Para el caso de los contratos sobre bienes muebles, el término del contrato será mínimo de 3 años y máximo 5 años, dependiendo del estudio del estimado de renta en el cual se analizan el tiempo de inversión para puesta en funcionamiento de estos.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 16 de 71
- Servicios públicos
- Administración y vigilancia
- Almacenamiento
- Gastos de promoción en ventas y/o arriendos
- Entre otros. Tiempo contrato de arrendamiento: Representa el promedio simple en meses que una persona natural o jurídica ocupa o mantiene vigente un contrato de arrendamiento de un bien administrado por SAE, este dato anualmente lo informa la Gerencia Comercial, a partir de la revisión de los contratos de arrendamiento vigentes. El análisis costo beneficio para la determinación del canon de arrendamiento se establecerá aplicando las fórmulas que se adopten mediante acto administrativo, previa aprobación de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales, S.A.S.
- SAE SAS La Gerencia Regional, la Gerencia Comercial o el Depositario según corresponda, elaboraran un informe comparativo en el que se establezca el resultado de la relación costo beneficio. El informe deberá contener al detalle, el tipo y monto de los recursos (costos o gastos) utilizados en desarrollo de la gestión de administración, las proyecciones de las estimaciones de renta y los posibles cánones de arrendamiento que se cobrarían en cada caso particular. En el evento que existan deudas o se requieran inversiones y se recibiera solicitud de un posible arrendatario que esté dispuesto a asumir las deudas o realizar las inversiones requeridas amortizándolas al valor mensual del canon de arrendamiento, la solicitud deberá ser sometida a aprobación del Comité de Negocios, según las atribuciones. Se amortizarán a las deudas o inversiones requeridas existentes en un 80% y el 20% restante se reservará para el pago de la comisión del Depositario, pago de impuestos o para los ingresos del FRISCO según corresponda, atender eventualidades que surjan de la administración del bien o para cuando se requieran inversiones. Los eventos antes descritos deberán ser sometidos previamente a la aprobación del Comité Técnico, salvo que los daños que se presenten afecten la habitabilidad o sean obras urgentes e imprescindibles, siempre que dichas reparaciones no superen un Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (1 SMMLV). No aplica para bienes muebles. 3.2.9 Incremento de Canon Para contratos destinados a vivienda: el porcentaje del incremento anual será establecido por el índice de precios al consumidor (IPC) certificado por el DANE al cierre del año calendario inmediatamente anterior. Para los contratos comerciales y/o de explotación economía de inmuebles: el porcentaje del incremento anual será como mínimo el índice de precios al consumidor (IPC) Para los demás activos se tendrán en cuenta las condiciones del mercado y del sector económico al que se encuentre vinculado el activo. 3.2.10 Regulación de Canon Cuando se advierta que, en los contratos de arrendamiento celebrados antes del 30 de septiembre de 2014, el canon pactado se encuentra por debajo de la rentabilidad mínima, se iniciarán las gestiones conducentes a ajustar el canon de arrendamiento teniendo en cuenta los lineamientos establecidos y los medios legales idóneos para ello. La Vicepresidencia de bienes Muebles e Inmuebles – Gerencia Técnica y la Vicepresidencia de Sociedades, dispondrán lo pertinente para que los depositarios provisionales realicen la revisión de los cánones pactados en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 30 de septiembre de 2014 y se efectúe un análisis costo - beneficio, con el fin de identificar los contratos que deban ser objeto de regulación. Lo anterior con el fin que las Gerencias Regionales o los Depositarios, adelanten las gestiones comerciales tendientes a regular directamente con el arrendatario el canon de arrendamiento, de no llegar a ningún acuerdo los casos deberán ser remitidos a la Vicepresidencia Jurídica – Asuntos Legales, para que adelanten los procesos judiciales que resulten pertinentes, debidamente documentado.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 17 de 71 3.2.11 Periodicidad para el Cobro Los cánones de arrendamiento deberán ser pagados por el arrendatario de forma anticipada y dentro de los primeros cinco (5) días hábiles del mes, mediante factura de cobro. En el caso de depositarios, en tanto se implementa el recaudo directo por parte de la Sociedad de Activos Especiales los cánones de arrendamiento deberán ser trasladados mensualmente con un plazo máximo dentro de los cinco (5) días hábiles al recibo del cupón de pago, expedido por la Sociedad para tal fin. Lo anterior sin perjuicio que las condiciones especiales del negocio exijan pactar un plazo diferente en el contrato. 3.2.12 Cobro intereses de mora. Vencido el término estipulado para cancelar el canon de arrendamiento, se causarán intereses por el no pago de la obligación, en los siguientes términos:
- Del sexto (6) día al treinta (30), se cobrará el canon de arrendamiento más el (5%) cinco por ciento de sanción mediante la Factura de venta.
- A partir del día 30, se causarán intereses moratorios, se enviará a cobranzas y se adicionarán a la cuenta los honorarios de cobro. En todo caso para los contratos donde se encuentre pactada la cláusula penal, estas no podrán hacerse exigibles de manera concomitante al cobro de intereses. 3.2.13 Terminación de los Contratos de Arrendamiento En los contratos destinados a vivienda Urbana en administración directa o que hayan sido suscritos por el depositario provisional, cualquiera de las partes deberá informar con no menos de tres (3) meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de renovar el mismo, so pena que éste no sea renovado. Se exceptúan de lo dispuesto los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Para los contratos comerciales en administración directa o que hayan sido suscritos por el depositario provisional, cualquiera de las partes deberá informar con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de renovar el mismo, so pena que éste no sea renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en esta política los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Para los contratos de explotación económica de Muebles, cualquiera de las partes deberá informar con no menos a tres (3) meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de renovar el mismo, so pena que éste no sea renovado. Para lo no amparado en la situación antes expuesta se regirá la terminación de los contratos comerciales por lo dispuesto en el Código de Comercio, artículos del 518 al 524. En los Predios Rurales la terminación de los contratos de arrendamiento será conforme con lo establecido en el contrato de arrendamiento y/ o explotación económica. Si la terminación del contrato se llegase a dar antes de los plazos establecidos, cualquiera de las partes deberá someterse al pago de la cláusula penal, excepto que las causas correspondan acaso fortuito o fuerza mayor
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 19 de 71 b) Los funcionarios de la Gerencia Regional o el Depositario Provisional en el momento de la diligencia de secuestro deben comunicar por escrito mediante el formato de Invitación a normalizar continuidad en bien inmueble objeto de Secuestro ocupante su situación de ocupación y le propondrán la legalización de la misma a través de un contrato de arrendamiento. c) Como regla general todos los casos de legalización deben tener al día la administración (si aplica), así como los servicios públicos. d) En los casos en los que se aporte copia de contrato de arrendamiento con un tercero bien sea el propio infractor, una inmobiliaria o un intermediario, se informará al arrendatario sobre la medida cautelar impuesta al inmueble por parte de la Fiscalía y que el mismo fue puesto a disposición de la SAE como administrador del FRISCO, así mismo, la posibilidad de legalizar la situación de ocupación mediante la suscripción de un nuevo contrato u honrar el suscrito siempre que las condiciones de canon, duración y clausulado se encuentren dentro de las políticas de arrendamiento de SAE. e) En los casos en que el ocupante no aporte documento alguno que legalice su ocupación, la Gerencia Regional y/o el Depositario, adelantarán la elaboración del estimado de renta correspondiente (término que no podrá excederse de un mes desde el conocimiento de la situación de ocupación), verificarán el cumplimiento de las condiciones para adelantar la suscripción de un contrato de arrendamiento, y finalmente negociarán con el ocupante la firma del mismo. Igualmente, si no se lograré llegar a algún acuerdo con el ocupante se iniciará cuanto antes el proceso de desalojo. f) En todo momento por parte de la Gerencia Regional y por los Depositarios Provisionales se propenderá por la legalización de la ocupación mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento, para lo cual el ocupante deberá estar al día en las deudas del activo, tales como: cuotas de administración (si aplica), y servicios públicos, no obstante sobre impuestos y contribuciones, la Gerencia Regional o el Depositario Provisionales deberá propender por el pago por parte del ocupante como valor agregado de la negociación; en caso de no poder cumplir al menos con las dos iniciales, se procederá a iniciar el proceso de desalojo. g) Para todos los acuerdos que se gestionen por parte de las Gerencias Regionales, la Gerencia Comercial o los Depositarios, se deberá dejar constancia sobre las condiciones de suscripción de los mismos y a su vez deberán quedar documentados en la carpeta del inmueble, que como mínimo debe contener los documentos exigibles para la suscripción del contrato de arrendamiento. 3.3.1 Lineamientos Específicos Modificado en Sesión extraordinaria No. 180 del 03 de octubre de 2019 de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. Si durante la diligencia de secuestro o la Visita de identificación del inmueble se evidencia que el ocupante cuenta con un contrato de arrendamiento, la entidad adelantara a una verificación de la capacidad financiera y realizara un estudio de seguridad con el propósito de proseguir con el contrato ya suscrito entre el ocupante y el tercero, de ser superada la etapa de verificación de la capacidad financiera y de seguridad del ocupante del inmueble, se realizara una evaluación al contrato suscrito estableciente para ello puntajes que según la matriz Costo – Beneficio permitirá a la entidad tomar la decisión de proseguir con el contrato tal cual se suscribió o realizarle modificaciones, lo anterior de acuerdo a:
- Si la puntuación de la evaluación realizada al ocupante del inmueble es mayor a 60 puntos se prosigue con el contrato que el ocupante tenga en su momento, contrato que sera suscrito en la Minuta que la entidad tiene destinado para ello y se constituirá la póliza requerida para los contratos de arrendamiento, el contrato se suscribirá sin lugar a modificaciones.
- Si la puntuación de la evolución realizada al ocupante es menor de 60 puntos la entidad realizara una regulación del canon de arrendamiento, y de estar de acuerdo se firmará el contratos realizado en la minuta que la entidad tiene destinada para ello.
SOCIAL Y LUCHA CONTRA EL CRIMEN ORGANIZADO – FRISCO
Aprobado en acta de Junta Directiva N° 114 y 118 Página 20 de 71 Bienes inmuebles con medida cautelar y sin contrato de arrendamiento vigente. Tratándose de administración directa, las Gerencias Regionales elaboraran y remitirán para aprobación de la Gerencia Técnica los estimados de renta de dichos bienes en un término no mayor a 15 días calendario, y cuando sean administrados a través de depositarios, serán estos últimos quienes adelanten las gestiones de conformidad con los lineamientos establecidos por la SAE. Las Gerencias Regionales o el Depositario deberán proceder a la legalización teniendo en cuenta para ello lo señalado en la presente sección. Si el afectado o sus familiares hasta en cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, son los ocupantes de los inmuebles secuestrados, se deben iniciar las acciones de desalojo para la recuperación del inmueble, ello teniendo en cuenta que el código de ética y buen gobierno de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. no permite tramitar la legalización de ocupación del inmueble con el afectado o alguno de sus familiares. Al momento de efectuar el secuestro de un bien inmueble o de revisar la legalización de una ocupación para efectos de celebrar un contrato de arrendamiento, se deberá establecer un formato que será suscrito por el ocupante y en el que se dejará constancia por el mismo, que no tiene ningún tipo de relación con el afectado hasta en cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil. 3.3.2 Metodología para el Análisis de Costo-Beneficio en la legalización de ocupaciones mediante la suscripción de contratos de arrendamiento. La relación costo-beneficio constituye una razón lógica para evaluar la conveniencia de adelantar la legalización de una ocupación mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento con el respectivo cobro de cánones de arrendamiento de diferentes cuantías, frente al costo que implica gestionar un proceso judicial de desalojo o de restitución de inmueble arrendado, hasta su culminación. En ese sentido se debe elaborar, por la Gerencia Regional, la Gerencia Comercial o el Depositario según corresponda, un informe comparativo en el que se establezca el resultado de la relación costo beneficio. El informe deberá contener al detalle, el tipo y monto de los recursos (costos o gastos) utilizados en desarrollo de la gestión de administración, control y recuperación de los cánones de arrendamiento, así como los recursos agotados en el trámite judicial con todas las implicaciones del mismo; así mismo, las proyecciones con estimaciones de renta y los posibles cánones de arrendamiento que se cobrarían en cada caso particular. Para los efectos anteriores, se deben evaluar los costos directos e indirectos asociados a la gestión de legalización de ocupaciones bajo la suscripción de un contrato de arrendamiento y el potencial pago de un canon conforme al estimado de renta en caso de negociación. El análisis costo beneficio en la legalización de ocupaciones se establecerá aplicando las fórmulas que se adopten mediante acto administrativo, previa aprobación de la Junta Directiva de la Sociedad de Activos Especiales, S.A.S. – SAE SAS Para la consolidación de estos informes, se tendrá en cuenta la información reportada en el Formato de Estimación Costo- Beneficio de la Legalización de Ocupaciones de Bienes Inmuebles del FRISCO a cargo de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S.-S.A.E.S.A.S.-, el cual se encuentra en el Anexo No. 1 de esta Política y hace parte integral de la misma. Sección 4 3.4 Garantías de contrato de arrendamiento De conformidad con los artículos 2.5.5.2.4 y 2.5.5.4.1 del Decreto 2136 de 2015, se cumplirán los siguientes procedimientos:
- Promoción y negociación de bienes inmuebles P-DT1- 017
- Administración Directa de Muebles P-DT1- 126
